Comitato Fare Bene a Grottaferrata e Movimento Politico Libertas, “indaco, questi sono i valori immobiliari della Cartiera, cosa ne pensa? Cosa farà adesso?”

“Come abbiamo anticipato, continuiamo nella disamina delle questioni relative alla “Riqualificazione della Cartiera Storica”, questa volta ci occupiamo del tema fondamentale: l’acquisizione al patrimonio comunale.

Intanto, appare alquanto improvvido da parte dell’Amministrazione avviare un iter amministrativo per un immobile di proprietà privata. Oltre ad utilizzare il lavoro degli uffici comunali, che ha un costo certo, non è stato affatto prudente assegnare un incarico remunerato per la redazione del DIP, perché non vi è certezza che la compravendita andrà in porto: eventualmente chi pagherà i costi sostenuti? Di certo non i cittadini grottaferratesi, e questo potrebbe essere certo un tema di verifica da parte della Corte dei Conti, su segnalazione delle opposizioni (se esistono…).

Nel DIP viene affermato che il 5 marzo 2025 la proprietà con una nota ha dichiarato la propria disponibilità alla cessione, “al prezzo di mercato per i manufatti e della valutazione per esproprio per pubblica utilità” (ndr. probabilmente …del terreno), era già a conoscenza che era stata avviata la procedura del DIP? Quando il Sindaco parla di “partecipazione” è questo il metodo a cui si riferisce?

La proprietà da tanti anni ha cercato di valorizzare l’immobile, a partire dal PRUSST del 1999, senza mai arrivare alla definizione di una trasformazione che permettesse una discreta sostenibilità economica, indispensabile affinché si possa generare l’interesse di un imprenditore nell’investimento.

Da anni, almeno 5, la proprietà è alla ricerca di un acquirente, ad un valore che pare essere decisamente inferiore a quello riportato nel DIP, che è pari a euro 2.273.672,74, ma di questo tratteremo successivamente.

Quello che ci perplime fortemente è il metodo di stima che è stato prodotto nel DIP: il valore degli edifici è stato determinato in base alla loro cubatura, senza fornire alcun riscontro in merito agli importi unitari scelti, non dedotti da qualche fonte ufficiale, del tutto arbitrari, opinabili e, soprattutto, estremamente elevati. La metodologia dell’estimo è cosa estremamente seria, ancora di più se riguarda una stima per un’acquisizione da parte della Pubblica Amministrazione: se il Comune di Grottaferrata fosse un Ente accorto, avrebbe chiesto in primo luogo una perizia da parte dell’Agenzia delle Entrate o a professionisti specializzati nell’argomento.

Tornando alla quantificazione del valore attuale degli edifici dell’Ex Cartiera, un metodo di calcolo più che attendibile è sicuramente quello che prevede lo stabilire il valore complessivo dell’immobile all’ultimazione della ristrutturazione, che si può facilmente definire attraverso l’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) – Agenzia delle Entrate, a cui devono essere detratti i costi dei lavori necessari: la differenza è il valore reale, venale ed attuale di acquisto dell’immobile.

Cercheremo di essere brevi, abbiamo svolto questo calcolo attribuendo (in eccesso perché si è preso come riferimento la Zona OMI Centro, periodo 2/2024, valore massimo con destinazione residenziale) il valore di 3.000,00 euro al mq ad immobile ultimato (questo valore lo definiremo ancora più precisamente nel prossimo comunicato stampa, attraverso la stima della redditività generata dall’immobile e ci saranno ancora nuove sorprese) e, come riportato nel DIP, un quantitativo pari 5.287,11 mq di superficie lorda degli edifici (compresi locali accessori e pertinenze, per cui, anche in questo caso, sempre in eccesso) che determinano, una volta ultimati, un valore immobiliare complessivo pari a euro 15.861.330,00. Non prendiamo in considerazione il valore delle aree agricole (pari a circa 124 mila euro) perché totalmente ininfluente nel ragionamento.

Il costo totale della ristrutturazione, come riportato nel DIP è pari a 17.435.780,10, con un sorprendente disavanzo pari a 1.574.450,07 e questo determina 2 considerazioni:

1. Secondo gli elaborati del Comune di Grottaferrata stesso, come chiaramente esposto nel DIP, il valore immobiliare in sostanza non esiste, stante il DIP probabilmente a causa della complessità e delicatezza della ristrutturazione, per cui è totalmente ingiustificato spendere oltre 2 milioni di euro per l’acquisizione;
2. Chi si è accorto che il valore immobiliare dell’edificio ristrutturato era nettamente inferiore ai costi di ristrutturazione avrebbe dovuto immediatamente avvertire il Sindaco e sospendere la procedura per manifesta non convenienza economica, fattore che determina l’impossibilità di qualsiasi azione della Pubblica Amministrazione.

La nostra è un’analisi basata sui dati certi e ufficiali dell’Agenzia delle Entrate e sui dati forniti dal DIP stesso, pertanto i numeri sono questi e sono fin troppo chiari. Riteniamo che fosse necessario, ancora preliminarmente alla redazione del DIP, così risparmiando la sua spesa, una semplice analisi costi-benefici fatta dagli Uffici, che avrebbe immediatamente rivelato la non convenienza economica, imprescindibile nell’agire pubblico (anche su questa questione torneremo nel prossimo comunicato stampa).

Per noi, la questione dell’acquisizione dell’Ex Cartiera finisce qui, non è possibile in alcun modo proseguire nella procedura, e lo stesso deve valere per chi amministra Grottaferrata, anche perché è evidente la generazione di un ingente danno erariale la cui responsabilità, ricordiamo, è in capo e in solido a ciascun decisore degli eventuali atti amministrativi.

Inoltre corre obbligo riportare che l’immobile, messo in vendita già da almeno 5 anni sembra essere stato proposto su siti web di compravendite immobiliari alla cifra di 1,5 milioni di euro, e sembra anche che sia stato affidato almeno un mandato di vendita (giugno 2020) ad un professionista ad una cifra ancora decisamente inferiore. Queste sarebbero questioni importanti e gravi, ma non quanto quella della dimostrata non convenienza economica dell’operazione.

Il Comitato Fare Bene a Grottaferrata e il Movimento Politico Libertas, vista la classe politica presente in Consiglio comunale, comunque restano molto preoccupati che possa avvenire l’acquisizione dell’immobile (che non può essere in alcun modo finanziata da Enti sovraordinati), con relativo ulteriore indebitamento del Comune. Se poi non dovessero arrivare i finanziamenti auspicati Grottaferrata si troverebbe con l’impossibilità di procedere con finanze proprie alla copertura dell’investimento, di quasi 18 milioni di euro per la ristrutturazione, avendo un bene non utilizzabile e a cui dovrebbe comunque provvedere per la sua conservazione.

Il Comitato Fare Bene a Grottaferrata e il Movimento Politico Libertas, sperando che valuti attentamente le argomentazioni di questo comunicato, chiedono al Sindaco Di Bernardo di farci comprendere urgentemente, a noi e a tutti i cittadini di Grottaferrata, la sua attuale e nuova posizione su queste questioni, con scelte certe ed inequivocabili.

Non basta il suo solito silenzio imbarazzato ad ogni questione che gli poniamo e non basta la giustificazione che è un intervento eventualmente coperto da fondi esterni al Comune o che ci saranno ingenti ribassi negli appalti, questa è una vicenda estremamente importante, riguarda le prossime generazioni di grottaferratesi: Di Bernardo, i cittadini e i soldi pubblici meritano molto rispetto e soprattutto molta attenzione.

A conferma comunque della nostra disponibilità e del renderci a servizio della cosa comune, apprezzeremmo che fosse indetto dal Sindaco un vero incontro tecnico, non un incontro di finta partecipazione tanto caro al Sindaco, per aiutare, ragionare insieme e verificare le varie questioni.

Il Comitato Fare Bene a Grottaferrata e il Movimento Politico Libertas, sono disponibili ad essere contattati all’indirizzo e-mail farebeneagrottaferrata@gmail.com per ogni segnalazione e consiglio, e il nostro obiettivo, come sempre, resta quello di migliorare Grottaferrata.

Nel prossimo comunicato analizzeremo altri dettagli del DIP, tenetevi sempre forte. 

Siamo e restiamo attenti alla gestione della cosa pubblica”. Lo rende pubblico il Comitato Fare Bene a Grottaferrata e Movimento Politico Libertas